1. Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Amaçla Açılır?

Kira tespit davası, taraflar arasında devam eden kira sözleşmesinde, yeni dönem kira bedelinin piyasa koşullarına, emsal kira bedellerine ve hakkaniyet ilkelerine uygun olarak hâkim tarafından yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir eda/tespit nitelikli dava türüdür. Bu dava sonucunda mahkeme, taşınmazın güncel rayiç değerini tespitle birlikte yeni dönemin aylık kira miktarını hüküm altına alır.

2. Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Her isteyen her an kira tespit davası açamaz. Kanun koyucu bu davanın görülebilmesini belirli ön şartlara bağlamıştır:

• Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı: Taraflar arasında yazılı veya sözlü olarak kurulmuş geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır.

• 5 Yıllık Sürenin Dolmuş Olması: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, 5 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti istenebilir. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde (kanuni artış oranlarının geçerli olduğu dönemlerde) doğrudan bu dava açılamaz.

• Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulmuş olması bir dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı olmaksızın açılan davalar usulden reddedilir.

• Hukuki Yarar: Davacının bu davayı açmakta güncel ve hukuki bir yararı bulunmalıdır.

3. Adım Adım Dava Süreci

Kira tespit davası, doğru strateji ve süre yönetimi gerektiren teknik bir süreçtir:

1. İhtarname Gönderimi (Sürelerin Önemi): Sözleşmede açık bir artış hükmü yoksa, kiralayanın yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarname göndermesi veya dava açması gerekir. Bu süreye uyulmazsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

2. Arabuluculuk Başvurusu: Dava açmadan önce ilgili adliyteki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Anlaşmama halinde düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.

3. Davanın Açılması: Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dilekçe ve deliller bu aşamada mahkemeye sunulur.

4. Bilirkişi İncelemesi ve Keşif: Mahkeme, uyuşmazlığın çözümü için uzman bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kira araştırması ve mahallinde keşif yapar.

5. Mahkeme Kararı ve İstinaf: Mahkeme, emsal bedelleri ve hakkaniyet indirimi ilkelerini gözeterek yeni kira parasını karara bağlar. Kararın kesinleşmesiyle birlikte geçmiş döneme ait fark alacakları talep edilebilir hale gelir.

4. Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar

• Hakkaniyet İndirimi: Mahkemeler, emsal kira bedellerini tespit ederken kiracının uzun süreli kullanımını gözeterek hak ve nesafet kuralları gereği genellikle %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi uygularlar.

• Eski Kiralara Etkisi (Geriye Dönük İşleme): İhtarname 30 günlük yasal sürede tebliğ edilmiş ve dava da yeni dönem içinde açılmışsa, belirlenen yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu durum, yargılama uzun sürse bile aradaki farkın toplu olarak tahsil edilmesini sağlar.

• Dava Süresince Kira Ödeme Yükümlülüğü: Dava açılmış olması, kiracının mevcut kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmaz veya askıya almaz. Kiracı, eski bedeli aksatmadan ödemeye devam etmelidir.

• hukuki süreçlerinizin sağlıklı ilerlemesi ve hak kaybı yaşamamak adına alanında uzman bir avukattan hukuki destek almanız büyük önem taşır.

Av. Enes KAPLAN

Sosyal Medya üzerinde bizleri takip ederek güncel ilanlardan ve gelişmelerden haberdar olabilirsiniz.

X (Twitter) Hesabımızı Buradan Takip Et

Facebook Grubumuza Buradan Katıl

İnstagram Hesabımızı Buradan Takip Et

Telegram Grubumuza Buradan Katıl

Youtube Kanalımıza Buradan Abone Ol

Kabul edilen bu yargı paketi, adalet sistemini hızlandırmayı ve vatandaşların yaşadığı mevcut mağduriyetleri gidermeyi amaçlayan önemli düzenlemeleri hayata geçiriyor. Belirttiğiniz kaynaktaki haberin detaylarına göre öne çıkan düzenlemeler şunlardır:

• IBAN Mağdurlarına Beklenen Ceza İndirimi Geldi: Son zamanlarda IBAN kullanılarak gerçekleştirilen dolandırıcılık vakalarında ciddi bir artış yaşanıyordu. Banka hesaplarını farkında olmadan dolandırıcılara kullandıran genç, yaşlı birçok vatandaş "nitelikli dolandırıcılık" suçlamasıyla mağdur duruma düşüp hapis cezası alabiliyordu. Yeni paketle birlikte "IBAN mağdurları" olarak bilinen bu kişilere yönelik beklenen ceza indirimi düzenlemesi yasalaşmış oldu.

• Miras Kalan Taşınmazların Satışında Yeni Dönem: Paket, miras kalan taşınmazlara ilişkin de yeni hükümler içeriyor. Getirilen bu düzenlemeyle, miras yoluyla intikal eden taşınmazların satış süreçlerinde karşılaşılan pürüzlerin ve sorunların en aza indirilmesi hedefleniyor.

• HAGB Uygulamasında Değişikliğe Gidildi: Yargı paketinde, Hükmün Açıklanmasının Geri Bırakılması (HAGB) uygulamasına yönelik de bazı değişiklikler bulunuyor. Yasalaşan bu teklifle beraber HAGB uygulamasının işleyişinde farklı hükümler devreye alınacak.

• Bilirkişilik Sisteminde Yeni Düzenleme: Pakette, bilirkişilik sistemi ve yargılama süreçlerine dair getirilen yeni maddeler de yer aldı. Bu güncellemeler sayesinde bilirkişilik uygulamalarının daha etkin ve verimli bir şekilde işlemesi amaçlanıyor.

• Yargılamalar Hızlanacak ve Duruşma Süreleri Kısalacak: 12. Yargı Paketi'nin en çok öne çıkan başlıklarından biri, adaletin daha hızlı tecelli etmesini sağlamak amacıyla duruşma sürelerine yönelik yapılan düzenleme oldu. Yeni hükümlerle yargılamaların hızlandırılması ve davaların çok daha kısa bir sürede sonuçlanmasına katkı sağlanması hedefleniyor.

Sosyal Medya üzerinde bizleri takip ederek güncel ilanlardan ve gelişmelerden haberdar olabilirsiniz.

X (Twitter) Hesabımızı Buradan Takip Et

Facebook Grubumuza Buradan Katıl

İnstagram Hesabımızı Buradan Takip Et

Telegram Grubumuza Buradan Katıl

Youtube Kanalımıza Buradan Abone Ol