İnfaz ve Koruma Memurları Haber Sitesi

22 Temmuz 2026 Çarşamba 21:18

KİRA TESPİT DAVASI SÜRECİ VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN ÖNEMLİ HUSUSLAR

Enflasyonist ekonomik koşullar ve piyasa rayiç bedelleri ile mevcut kira bedelleri arasındaki makasın açılması, kira hukuku alanındaki uyuşmazlıkları doruğa ulaştırmıştır. Ev sahibi ile kiracı arasında uzlaşı sağlanamadığı durumlarda başvurulan en önemli hukuki çarelerden biri Kira Tespit Davasıdır. Bu makalede, Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri ve güncel yargı pratikleri ışığında kira tespit davasının aşamalarını ve kritik hukuki detayları ele alacağız.

1. Kira Tespit Davası Nedir ve Hangi Amaçla Açılır?

Kira tespit davası, taraflar arasında devam eden kira sözleşmesinde, yeni dönem kira bedelinin piyasa koşullarına, emsal kira bedellerine ve hakkaniyet ilkelerine uygun olarak hâkim tarafından yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir eda/tespit nitelikli dava türüdür. Bu dava sonucunda mahkeme, taşınmazın güncel rayiç değerini tespitle birlikte yeni dönemin aylık kira miktarını hüküm altına alır.

2. Kira Tespit Davasının Şartları Nelerdir?

Her isteyen her an kira tespit davası açamaz. Kanun koyucu bu davanın görülebilmesini belirli ön şartlara bağlamıştır:

Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı: Taraflar arasında yazılı veya sözlü olarak kurulmuş geçerli bir kira ilişkisi bulunmalıdır.
5 Yıllık Sürenin Dolmuş Olması: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, taraflar arasında kira artışına ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, 5 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti istenebilir. 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde (kanuni artış oranlarının geçerli olduğu dönemlerde) doğrudan bu dava açılamaz.
Zorunlu Arabuluculuk Şartı: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurulmuş olması bir dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı olmaksızın açılan davalar usulden reddedilir.
Hukuki Yarar: Davacının bu davayı açmakta güncel ve hukuki bir yararı bulunmalıdır.

3. Adım Adım Dava Süreci

Kira tespit davası, doğru strateji ve süre yönetimi gerektiren teknik bir süreçtir:

İhtarname Gönderimi (Sürelerin Önemi): Sözleşmede açık bir artış hükmü yoksa, kiralayanın yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarname göndermesi veya dava açması gerekir. Bu süreye uyulmazsa, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.
Arabuluculuk Başvurusu: Dava açmadan önce ilgili adliyteki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Anlaşmama halinde düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir.
Davanın Açılması: Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dilekçe ve deliller bu aşamada mahkemeye sunulur.
Bilirkişi İncelemesi ve Keşif: Mahkeme, uyuşmazlığın çözümü için uzman bilirkişiler aracılığıyla taşınmazın bulunduğu bölgede emsal kira araştırması ve mahallinde keşif yapar.
Mahkeme Kararı ve İstinaf: Mahkeme, emsal bedelleri ve hakkaniyet indirimi ilkelerini gözeterek yeni kira parasını karara bağlar. Kararın kesinleşmesiyle birlikte geçmiş döneme ait fark alacakları talep edilebilir hale gelir.

4. Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Hususlar

Hakkaniyet İndirimi: Mahkemeler, emsal kira bedellerini tespit ederken kiracının uzun süreli kullanımını gözeterek hak ve nesafet kuralları gereği genellikle %10 ile %20 arasında hakkaniyet indirimi uygularlar.
Eski Kiralara Etkisi (Geriye Dönük İşleme): İhtarname 30 günlük yasal sürede tebliğ edilmiş ve dava da yeni dönem içinde açılmışsa, belirlenen yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu durum, yargılama uzun sürse bile aradaki farkın toplu olarak tahsil edilmesini sağlar.
Dava Süresince Kira Ödeme Yükümlülüğü: Dava açılmış olması, kiracının mevcut kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmaz veya askıya almaz. Kiracı, eski bedeli aksatmadan ödemeye devam etmelidir.
hukuki süreçlerinizin sağlıklı ilerlemesi ve hak kaybı yaşamamak adına alanında uzman bir avukattan hukuki destek almanız büyük önem taşır.